Minek minősül jogilag, ha a felek az ingatlan-átruházási szerződésben megállapodnak, hogy az átruházó fél az ingatlant élete végéig használhatja? A birtok-átruházás különleges esetéről van szó? Vagy használat joga jön létre? Esetleg valamely atipikus szerződésként értékelhető a kikötés? A válasz kiderül a Kúria egyik 2020. decemberben közzétett eseti döntéséből.
A konkrét jogeset egy ajándékozási szerződésről szólt, amely szerint egy idős ember egy lakás ½ tulajdoni hányadát egy olyan személynek ajándékozta, aki nem volt az ajándékozó törvényes örököse. Az ajándékozási szerződés azt is tartalmazta, hogy “az ingatlan élete végéig az ajándékozó birtokában marad”. A jogeset fő kérdése ennek a kikötésnek az értemezése volt.
Az ajándékozó ugyanis bíróság előtt visszakövetelte az ingatlant, és keresetében a követelést három vagylagos jogcímre alapította (elsődlegesen tévedés miatti érvénytelenség, másodlagosan jó erkölcsbe ütközés miatti semmisség, harmadlagosan pedig az ajándék visszakövetelése az ajándékozó létfenntartása érdekében). Az elsőfokú bíróság mindhárom jogalapot megalapozatlannak tartotta, és a keresetet elutasította.
A másodfokú bíróság azonban – hivatalból érzékelve egy negyedik (érvénytelenségi) jogalapot – azt állapította meg, hogy az ajándékozó birtoklási joga “tartalmát tekintve a használati joggal azonos”. A másodfokú bíróság rámutatott, hogy a használat joga az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel jön létre, azonban az ingatlan-nyilvántartási szabályok alapján az említett jog nem alapítható egy ingatlan ½ tulajdoni hányadára, ahogy azt jelen esetben az ajándékozó tette. Ezért a másodfokú bíróság arra a következtetésre jutott, hogy az ajándékozási szerződés jogszabályba ütközik, és ebből kifolyólag érvénytelen.
A másodfokú bíróság tehát úgy jutott a fenti következtetésre, hogy a használat fenntartására irányuló szerződéses kikötést a tartalma szerint bírálta el. A másodfokú bíróság ezt jó okkal tette, mivel a Ptk. alapján a jognyilatkozat értelmezése során valóban döntő szerepe van “a nyilatkozó feltehető akaratának”. A használat jogának tartalma kapcsán pedig – a szóban forgó szerződéses kikötéshez hasonlóan – a Ptk. is (a régi és az új egyaránt) meglehetősen szűkszavú, mivel pusztán annyit rögzít, hogy a használat jogánál fogva a jogosult a dolgot “használhatja”.
Az ítélettel szemben a megajándékozott fél nyújtott be felülvizsgálati kérelmet, és az eljárás során a Kúriának abban a kérdésben kellett állást foglalnia, hogy a szerződésbe foglalt, használati jog fenntartására irányuló sommás kikötés a tartalma szerint valóban értékelhető-e a Ptk. szerinti használat joga alapításaként. A Kúria arra jutott, hogy a vizsgált szerződéses rendelkezésből ilyen következtetés nem vonható le.
A Kúria rögzítette, hogy a kérdéses kikötéssel a felek szándéka valóban az volt, hogy az ajándékozó az ingatlant élete végéig használhassa. Azonban a Kúria álláspontja szerint ez nem feltétlenül jelenti azt, hogy a felek “az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett dologi jogi hatályú használati jogot kívántak volna alapítani”. A felek ugyanis ezt a jogosultságot a Ptk.-ban rögzített szerződéskötési szabadság alapján “egyéb, eltérő megoldás útján is biztosíthatták”.
A Kúria döntéséből tehát az olvasható ki, hogy jelen esetben az ajándékozó használati jogának fenntartására irányuló kikötés egy atipikus szerződésnek tekinthető, amelynek nem célja, hogy a használat az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kerüljön, és ekként harmadik személyekkel szemben is érvényesíthető, ún. dologi jogi hatályú joggá váljon. Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés elmaradása akkor válna kritikus kérdéssé, ha az új tulajdonos (az ajándékozott) a lakás tulajdonjogát később jóhiszemű harmadik személy részére ellenérték fejében átruházza (jóhiszeműnek tekintjük azt a személyt, aki az ingatlan-nyilvántartásban bízva, jóhiszeműen járt el, és ezért jóhiszeműen nincs tudomása a használat fennállásáról). Ebben az esetben ugyanis a használó nem részesül jogvédelemben a jóhiszemű jogszerzővel szemben, azaz nem tehet semmit az ellen, ha például a jogszerző lecseréli a zárat, és ezáltal kizárja a használót a lakásból. A használó (az ajándékozó) a használat jogát csak akkor érvényesíthetné a jóhiszemű jogszerzővel szemben, ha a használat joga az ingatlan-nyilvántartásba korábban bejegyzésre került volna (ld. Ptk. 5:175. §), és ennek megfelelően a jogszerző a közhiteles nyilvántartásból előzetesen tájékozódhatott volna a használati jog fennállásáról.
A Kúria döntésének tanulsága tehát az, hogy a használati jog alapítása (illetve fenntartása) esetén a felek – a szerződéses szabadság alapján – szabadon eldönthetik, hogy a használati jog jogosultját részesíteni kívánják-e a fent részletezett dologi hatályú jogvédelemben vagy sem. Ezért a felek jelen esetben jogszerűen döntöttek úgy, hogy a használati jogot nem jegyeztetik be az ingatlan-nyilvántartása, és megelégednek azzal, hogy az ajándékozó a használat jogát – annak esetleges megsértése esetén – kötelmi jogi alapon, kizárólag a megajándékozottal szemben érvényesítheti. Ez jelen esetben azt is jelenti, hogy ha egy jóhiszemű harmadik jogszerző birtokba lépne, és lecserélné a zárat, a használat végső soron megszűnne, és az ajándékozó-használó legfeljebb – a használati jog fenntartására irányuló kikötés megszegésére való tekintettel – kártérítést követelhetne a megajándékozott féltől.
A használati jog fentiek szerinti, kötelmi hatályú fenntartását tekinthetjük egyfajta atipikus szerződésnek, azonban a szerződés atipikus jellege – a szerződéses szabadság folytán – nem befolyásolja annak jogszerűségét. Elméletileg felmerül az a lehetőség is, hogy a szóban forgó kikötést a Ptk.-ban nevesített haszonkölcsön-szerződésnek minősítsük, azonban nem egyértelmű, hogy jelen esetben a használatra alkalmazhatók lettek volna-e a Ptk. haszonkölcsönre vonatkozó különleges szabályai (pl. a kölcsönbeadó felmondhatta volna-e a szerződést arra hivatkozással, hogy a szerződéskötéskor nem ismert oknál fogva szüksége van a lakásra). Továbbá a bírói gyakorlat is megkülönbözteti egymástól az atipikusnak tekinthető szívességi lakáshasználatot, és a régi és új Ptk.-ban egyaránt nevesített haszonkölcsön-szerződést (ld. például a BH 1999.456. számon közzétett eseti döntést). Ezért helyesebbnek tűnik a szóban forgó használati megállapodást atipikus szerződésként kezelni.
A Kúria nem tér ki rá, azonban érdemes megjegyezni, hogy az ajándékozó használati jogának fenntartására irányuló kikötés ténylegesen egy birtokátruházási elemet is tartalmaz. Az új Ptk. 5:3. § (2) bekezdése alapján ugyanis birtokátruházásnak minősül az is, ha a dolog feletti tényleges hatalom nem változik, azonban a felek megállapodnak, hogy a birtokos birtokhoz fűződő joga a továbbiakban eltérő jogcímen fog fennállni. Jelen esetben a birtokátruházás oly módon valósult meg, hogy a felek megállapodása szerint az ajándékozó az ajándékozást követően az ingatlant nem tulajdonosként, hanem a fent említett, használati jogot biztosító, atipikus jogcímen birtokolta.
A fentiek alapján – megválaszolva a bevezetőben feltett kérdésünket – az ingatlanátruházási szerződésben a használati jog fenntartása atipikus szerződésnek tekinthető, amennyiben a felek nem kötötték ki a használat jogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzését. Ez a megállapodás szükségeszerűen tartalmaz egy birtokátruházási elemet is, mivel a tulajdonjog átruházásával a birtoklás jogcíme megváltozik.
(A Kúria határozata BH 2020.12.368. számon jelent meg.)
Amennyiben a fentiekkel kapcsolatban bármilyen kérdése merülne fel, kérjük, forduljon szokásos kapcsolattartó partneréhez, illetve dr. Faragó János (e-mail: janos.farago@pwc.com) és dr. Horváth Dóra (email: dora.horvath@pwc.com) ügyvédekhez.