Korábban írtunk arról, hogy sok elővásárra jogosult esetén jelentős bizonytalanságot eredményez a vevő számára, ha az eladó – egyébként jogszerűen – nem értesíti a jogosultakat a tervezett ingatlaneladásról (a jogosultak ugyanis a szerződést évek múlva is megtámadhatják), és hogy ezt a helyzetet 2022 májusában miként kísérelte meg rendezni a jogalkotó a mélygarázsok vonatkozásában. (Az említett blogbejegyzéseink itt és itt elérhetők.)

A garázsnak nem minősülő, sok-jogosult-értesítésével-járó esetekre továbbra sincs szabályozott megoldás. Ugyanakkor a május óta keletkezett joggyakorlati fejlemények tükrében az kezd körvonalazódni, hogy az idén bevezetett “kifüggesztéses” tájékoztatás lehetősége valószínűleg a garázsingatlanok esetében sem kezeli tökéletesen a kérdést. A problémát a jogalkotás oldhatná meg: ehhez a tervezett eladásról szóló hirdetményt a “közlés” rangjára kellene emelni – nemcsak garázseladás esetén. Az is fontos lenne, hogy a hirdetmény lehetőségét a jelenlegi (miniszteri rendeleti szintű) jogszabálynál magasabb szintű jogszabály – lehetőleg törvény – tartalmazza.

Az újabb joggyakorlat

A májusi jogszabály-módosítás óta megjelent egy minisztériumi tájékoztató valamint egy kúriai határozat, amelyek segítségünkre szolgálhatnak a jelenlegi jogi helyzet értelmezésében.

A Kúria által elbírált újabb jogeset (BH 2022.8.207) meglehetősen tipikusnak mondható: a tulajdonos és a vevő 2019. januárban kötöttek ingatlan adásvételi szerződést, amelynek tárgya egy társasházi mélygarázs ingatlanban fennálló tulajdoni hányad volt (a tulajdoni hányad a mélygarázson belül egy bizonyos garázshely használatára jogosította fel a tulajdonost). A mélygarázs 158 személy osztatlan közös tulajdonában állt, akik a közös tulajdon miatt mindnyájan elővásárlási joggal rendelkeztek.

Az eladó és a vevő az elővásárlási jog “kezelésére” a legegyszerűbbnek tűnő megoldást választották: az elővásárlásra jogosultakat semmilyen módon nem értesítették az adásvételről arra való tekintettel, hogy a nagy számú értesítés megküldése “rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel” járna.

A szerződéskötést követően, azaz 2019. júliusban egy szemfüles tulajdonostárs – aki ugye elővásárlási joggal rendelkezett – a tulajdoni lapon észlelte az eladást. A tulajdonostárs ekkor jelezte a feleknek, hogy gyakorolni kívánja az elővásárlási jogát. Ezt követően a bíróságtól kérte, hogy állapítsa meg a 2019. januári adásvételi szerződés hatálytalanságát, és azt, hogy az adásvételi szerződés vele, mint elővásárlásra jogosulttal jött létre.

Az ügy eljutott a Kúriáig, amely – a tavaly áprilisi ítélethez hasonlóan – arra az álláspontra helyezkedett, hogy az eladó ugyan jogszerűen mellőzte az elővásárlásra jogosultak értesítését, azonban az eladásról más forrásból értesülő tulajdonostárs részére köteles lett volna eladni az ingatlant.

A földhivatali bejegyzés nem véd az elővásárlási joggal szemben

A Kúria újabb határozata alapján első olvasatra akár azt is gondolhatnánk, hogy nincs itt semmi látnivaló, hiszen a Kúria a 2019. januárban létrejött adásvételi szerződést értelemszerűen az akkor hatályos jogszabályok szerint bírálta el, és abban az időben még nem volt hatályban a garázsokra vonatkozó kifüggesztési lehetőség (amely csak 2022. májusban lépett hatályba). Valójában azonban – az alábbiakban részletezett okokból – a Kúria új megállapításai a jelenlegi jogszabályi környezetben is fontosak. Ennek megértéséhez először is szükséges mélyebben megvizsgálnunk a kifüggesztéses tájékoztatás lényegét.

A miniszteri rendelet önmagában a kifüggesztés tényéhez nem fűz semmilyen közvetlen joghatást, hanem formális, eljárási oldalról megközelítve a kérdést csupán azt mondja ki, hogy társasházi garázsok esetén, ha a kifüggesztésről szóló közös képviselői nyilatkozat rendelkezésre áll, akkor be kell jegyezni a vevő tulajdonjogát.

A fentebb említett miniszteri tájékoztatóban a Miniszterelnökség a “kifüggesztéses” út hatályba lépését követően, az azzal összefüggő eljárási kérdésekben gyakorlati iránymutatást is adott a földhivatalok számára (a miniszteri tájékoztatás a Magyar Ügyvédi Kamara május végi hírlevelében is megjelent, így mondhatjuk, hogy közkinccsé vált). A tájékoztató – az említett gyakorlati iránymutatás mellett – leszögezi, hogy az ingatlan-nyilvántartási eljárás “nem alkalmas arra, hogy a felek jogvitáját eldöntse”, mivel az eljárás során “abban a kérdésben, hogy volt-e lehetősége az elővásárlásra jogosult személynek élnie az elővásárlási jogával, illetve jogszerűen gyakorolta-e az elővásárlási jogát” a tényállás nem tisztázható”.  Minderre tekintettel a miniszteri tájékoztató alapján a kifüggesztés lehetőségével kapcsolatos új szabályok “indoka az, hogy az elővásárlási jog jogosultja … polgári perben érvényesítheti az elővásárlási jog megsértéséből fakadó igényét”.

A fentiek alapján a “kifüggesztés” lehetőségének bevezetésével a jogalkotónak pusztán az volt a célja, hogy a földhivatali eljárást megkönnyítse, és az eredeti vevő tulajdonjogának mielőbbi bejegyzését lehetővé tegye. Ebből egyúttal az is következik, hogy a jogalkotónak nem volt célja, hogy megváltoztassa az elővásárlási jog gyakorlásával, illetve megsértésével kapcsolatosan eddig irányadó szempontokat.

Bejegyzési vs megtámadási feltételek

A fentiek alapján az, hogy a földhivatal bejegyzi-e az eredeti vevő tulajdonjogát, és hogy az elővásárlásra jogosult utólag megtámadhatja-e a szerződést, két különböző dolog, amelyek előfeltételeit egymástól függetlenül szükséges vizsgálni (a két eltérő a feltételrendszert a továbbiakban “bejegyzési feltételeknek”, illetve “megtámadási feltételeknek” nevezzük).

Egy elővásárlási joggal terhelt ingatlan vevőjének két alapvető célja lehet: egyrészt az, hogy a bejegyzési feltételeket teljesítse, másrészt pedig az, hogy a megtámadási feltételek bekövetkezését elkerülje.

Az elővásárlási joggal összefüggő bejegyzési feltétel teljesítettnek tekinthető, ha a tulajdonos a hagyományos módon írásban értesíti a jogosultakat a tervezett eladásról vagy, ha a jogosultak nagy számára tekintettel mellőzi az értesítést, vagy – garázsok esetén – a helyben szokásos módon kifüggeszti a vételi ajánlatot.

Az elővásárlásra jogosult azonban mindettől függetlenül megtámadhatja az adásvételt, ha az elővásárlási jog bármilyen szempontból csorbát szenved. A Kúria ugyanis a fent említett határozatában abból indul ki, hogy ha a tulajdonos jogszerűen mellőzi is az elővásárlásra jogosultak értesítését, az elővásárlásra jogosult ettől függetlenül a törvényi határidőn belül gyakorolhatja az elővásárlási jogát. Ha ilyen esetben az eredeti szerződést kötő felek megtagadják a jogosult tulajdonszerzését, azt ugyanúgy az elővásárlási jog megsértésének kell tekinteni, mint amikor kis számú jogosult esetén titokban történik az adásvétel. Ahogy azt a bevezetőben említett egyik blogbejegyzésünkben jeleztük, ezzel a kúriai állásponttal szemben vannak fenntartásaink, azonban tény, hogy a Kúria álláspontja ebben a tekintetben változatlan maradt. A Kúria ugyanis az új határozatában is rögzítette, hogy “az eladót bizonyos körülmények fennállása esetén nem terheli a közlési kötelezettség, ami jelentős anyagi és időbeli hátrányoktól mentesíti, de amennyiben ez esetben az elővásárlásra jogosult – a jogvesztő 3 éves határidőn belül – a szerződéskötésről más módon tudomást szerez, az elővásárlási jogát teljesítőképessége igazolásával és az ajánlat teljes terjedelemben való elfogadásával, határidőn belül érvényesítheti”.

A Kúria fentebb hivatkozott új határozatának tehát azért van a jelenlegi jogszabályi környezetre is kiható, lényeges üzenete, mert – a miniszteri tájékoztatóhoz hasonlóan – a Kúria határozata is élesen elkülöníti egymástól a bejegyzési és a megtámadási feltételeket, és pusztán egyfajta bejegyzési feltételként kezeli azt, ha az elővásárlásra jogosultak száma olyan nagy, hogy az értesítésük mellőzhető.

A kifüggesztés korlátai

A fentiek alapján arra lehet számítani, hogy a Kúria a garázsok esetében alkalmazható kifüggesztést is pusztán egyfajta bejegyzési feltételként fogja kezelni, tehát nem várható, hogy a kifüggesztés az elővásárlási joggal kapcsolatos jogvitákat maradéktalanul ki fogja küszöbölni.

Ugyanis mi történik akkor, ha kifüggesztem az elfogadni kívánt vételi ajánlatról szóló hirdetményt? Nem lehet azt mondani, hogy ezáltal “közlöm” az ajánlatot a jogosultakkal, hiszen a kifüggesztés nem tekinthető egy meghatározott személyhez intézett, címzett nyilatkozatnak. Azonban azt megállapíthatjuk, hogy ebben az esetben biztosítom a lehetőséget az összes jogosult (sőt az összes arra járó) számára, hogy “tudomást szerezzenek” a vételi ajánlatról.

Ennek azért van jelentősége, mert ha nem közlöm a jogosulttal a vételi ajánlatot (kifüggesztés esetén ilyen közlésről a fentiek alapján nem beszélhetünk), akkor a jogosult a “tudomásszerzéstől” számított harminc napon belül (de legfeljebb a szerződéskötés követő három éven belül)  érvényesítheti az elővásárlási jogból eredő jogait.

Vegyünk egy esetet, amikor tulajdonosként úgy adom el a garázst, hogy a jogosultaknak nem küldtem meg a vételi ajánlatot, azonban azt kifüggesztettem a helyben szokásos módon. Ha ebben az esetben hónapokkal később jelentkezik egy tulajdonostárs, hogy ő csak most szerzett tudomást az ügyletről, én elvileg hivatkozhatok arra, hogy a vételi ajánlatot kifüggesztettem, ezért neki tudomást kellett szereznie az ügyletről. Erre viszont a jogosult elvileg mondhatja, hogy ő éppen a kifüggesztés időszakában egyszer sem járt az épületben (mert mondjuk külföldön volt), ezért az ügylet megtámadásárára biztosított harmincnapos határidő az ő esetében csak jóval később kezdődött el.

Nem ismerünk olyan jogesetet, amelyben a Kúria a fentihez hasonló kérdéseket vizsgált volna, ezért ma még nem tudjuk, hogy a fenti esetben miként alakulna a bizonyítási teher (pl. a tulajdonosnak kell-e bizonyítani, hogy a jogosult igenis látta a hirdetményt, vagy a jogosultnak kell bizonyítania, hogy a kifüggesztés időtartama alatt máshol tartózkodott). Azonban ennek ellenére is igen valószínű, hogy a legtöbb jogosult a hirdetményből jó eséllyel értesül az eladási szándékról, és ebből kifolyólag a legtöbb jogosulttal szemben a kifüggesztés valószínűleg kiküszöböli az elővásárlási joggal kapcsolatos kockázatot, és megelőzheti a jogvitát.

Ezt legalább a Kúria is elismerte a fentebb ismertetett határozatában. A konkrét ügyben ugyanis volt egy helyben alkalmazott ún. Garázsszabályzat, amely a tulajdonosok számára útmutatóként szolgált a garázshelyeladások során, és előírta a hirdetmények kifüggesztését is. A Kúria határozata szerint „a hivatkozott Garázsszabályzat megtartása is elősegítette volna azt, hogy a jogosultak széles körben tudomást szerezzenek az elfogadott vételi ajánlatról és rövid határidővel eldőljön, hogy kívánnak, tudnak-e élni az elővásárlási jogukkal. A Garázsszabályzat vagy ilyen jellegű megállapodások betartása tehát az eredeti vevő és az eladó érdekét is szolgálja. Mindezekkel elkerülhető, hogy az elővásárlásra jogosultak jóval később – de a 3 éves jogvesztő határidőn belül – még megalapozottan léphessenek fel az eredeti vevővel szemben.”

Levelet mindenkinek?

Ahogy fentebb jeleztük, a kifüggesztés jó eséllyel megfelelően rendezi a garázseladást a legtöbb jogosulttal szemben, azonban – ahogy arra szintén utaltunk – még így is lehet olyan jogosult, aki vitatni fogja, hogy a kifüggesztéssel ténylegesen tudomást szerzett-e a vételi ajánlatról.

Garázsnak nem minősülő ingatlan esetén pedig a kifüggesztés egy jogilag szabályozatlan megoldás, bár a gyakorlatban sok jogosult esetén gyakran alkalmazzák, és a Kúria fenti határozata alapján ezt a megoldást célszerű is alkalmazni.

Ezért akár garázsról, akár nem garázsról van szó, ha biztosra akarunk menni, még mindig az a legbiztonságosabb megoldás, ha a tulajdonos az összes jogosultat értesíti az eladásról. A Kúria is így látja, ugyanis a fenti határozatban rögzítette, hogy “a mentesülés nem jelenti azt, hogy kizárt az ajánlat közlésének lehetősége. Az eladó elkerülheti a későbbi jogvitát azzal, hogy az általa ismert vagy felkutatható elővásárlásra jogosultaknak a kapott ajánlatot megküldi”.

Az más kérdés, hogy ez a gyakorlatban adott esetben megoldhatatlan nehézség elé állíthatja a tulajdonost. Ha például egy társasházi Alapító Okirat alapján áll fenn az elővásárlási jog egy 400 lakásos társasházban, akkor a jogosultak nevének és címének felderítéséhez az összes tulajdoni lapot le kell kérni (a tulajdonilap-lekérés 1.000 Ft-os díjával számolva ez önmagában egy 400.000 Ft-os költség), és ehhez jön még hozzá az értesítéseket tartalmazó ajánlott és tértivevényes postai levelek kiküldésének költsége. Sok lakás házastársak vagy más családtagok közös tulajdonában van, így 400 lakás esetén jó eséllyel legalább 500-600 jogosulttal kell számolni. Ha levelenként 1.000 Ft-os postaköltséggel számolunk, akkor 400 lakás esetén a kézbesítések teljes költsége (a tulajdonilap-lekéréseket és a postaköltséget is beleszámolva) elérheti az egymillió forintot, és akkor még nem beszéltünk arról a tetemes idő- és munkráfordításról, amely a levelek megcímzéséhez és postára adásához szükséges.

A Kúria azonban a fenti határozatban leszögezte, hogy mindez nem számít, mivel az elővásárlási jog védelme elsőbbséget élvez bármely olyan, a fentiekhez hasonló gyakorlati szemponthoz képest, amely a jogosultak nagy számával függ össze. A határozat szerint ugyanis „egy jogszabályban biztosított alanyi jog fennállása nem függhet a jogosultak számától vagy lakóhelyének az eladó lakóhelyétől való távolságától, a postai díjszabástól, erre tekintettel a joga érvényesítéséhez szükséges jognyilatkozat kézbesítésének a bonyolultságától, illetve annak költségeitől„.

Tegyünk úgy, mintha nem is lenne elővásárlási jog?

Jelenleg tehát, ha nagyon sokan vannak az elővásárlásra jogosultak, nincs tökéletes megoldás arra, hogy miként előzzük meg azt, hogy az adásvételt valamely jogosult utólag megtámadja.

Ha az elővásárlási jog a társasházi Alapító Okirat alapján áll fenn, és az nincs bejegyzve az ingatlan-nyilvántartásban a társasház tulajdoni törzslapjára, elvileg magától megoldódhat a helyzet, ha a vevő úgy veszi meg az ingatlant, hogy nem tekint be az Alapító Okiratba, és más forrásból sem értesül az elővásárlási jog fennállásáról. Arról ugyanis áll rendelkezésre kúriai határozat, hogy ha az elővásárlási jog az ingatlan-nyilvántartásból nem derül ki, és a vevő – vállalva az összes ebből eredő kockázatot – az Alapító Okiratot nem tekinti meg, akkor ő jóhiszeműen eljáró személynek minősül, ezért vele szemben az elővásárlási jog nem hatályos (Pfv. 20.087/2020/10).

Ez azonban kevéssé tűnik életszerű megoldásnak, mivel a vevőnek általában jól felfogott érdeke, hogy betekintsen az Alapító Okiratba. A fenti lehetőség egyúttal rosszhiszemű és kockázatos eljárásnak is tűnik, mivel ha a vevő nem tekint be az Alapító Okiratba (vagy akár a jóhiszeműség látszatának fenntartása érdekében azt szándékosan nem teszi meg), egy esetleges jogvitában még mindig vizsgálandó kérdés lehet, hogy ténylegesen tudott-e az elővásárlási jog fennállásáról. Éppen a soklakásos társasházak esetén számos esetben a társasháznak saját honlapja is van, ahol gyakran az Alapító Okirat is elérhető, ezért adott esetben állhatnak rendelkezésre bizonyítékok arról, hogy a vevő mégis tudott az elővásárlási jogról.

A kifüggesztés legyen közlés!

A fentiek alapján a nagy számú elővásárlásra jogosultat érintő ingatlanok eladásával kapcsolatban a jelenlegi helyzet még mindig bizonytalan, és nem lehet arra számítani, hogy a bírói gyakorlat érdemben változzon. Ezért egyetlen esetben várható igazán megnyugtató megoldás: ha a jogalkotó módosítja az elővásárlási joggal kapcsolatos szabályokat. Egyébként a fent elemzett kúriai határozatból úgy tűnik, hogy a Kúria is jogalkotói hatáskörnek látja a kérdés rendezését. A határozat szerint ugyanis “a hároméves igényérvényesítési határidő … anyagi jogi határidő, az a bíróság által nem rövidíthető le, annak az ingatlanforgalmi viszonyokhoz való igazítása nem jogalkalmazói, hanem jogalkotói kompetenciába tartozik”.

A jogalkotónak legalább három ponton lenne érdemes megfontolnia a jelenlegi szabályok módosítását.

• Egyrészt szükséges lenne előírni, hogy a “kifüggesztéssel” a vételi ajánlatot az elővásárlásra jogosultak irányába közöltnek kell tekinteni. (Ugyanúgy ahogy azt a földforgalmi törvény is rögzíti termőföldek eladása esetén.) Jelenleg ugyanis – ahogy arra fentebb utatunk – a jogszabály nem rendezi, hogy a kifüggesztésnek mi a polgári jogi joghatása, pusztán azt mondja ki, hogy ha a kifüggesztésről szóló közös képviselői nyilatkozat rendelkezésre áll, akkor be kell jegyezni a vevő tulajdonjogát (tehát a rendelet a kifüggesztésről szóló közös képviselői nyilatkozatot egy egyszerű bejegyzési feltételként kezeli).
• Továbbá nem csupán a mélygarázsokra kellene szűkíteni ezt a lehetőséget, hanem olyan esetekben is lehetővé kellene tenni, ahol a társasházi Alapító Okirat alapján áll fenn elővásárlási jog. A társasházi albetétek számától függetlenül minden ilyen esetben alkalmazni lehetne ezt a megoldást.
• Végül az is jól látszik, hogy a miniszteri rendeleti szintű jogalkotás nem elegendő a kérdés rendezésére. Az ugyanis, hogy a “kifüggesztés” tényéhez a “közlés” súlyos joghatását fűzzük, egyértelműen nem tűnik miniszteri jogalkotói hatáskörnek (nem csoda, hogy arra a májusi rendeletmódosítás megalkotója sem vállalkozott). Ezért ahogy már most is szerepel a Ptk.-ban az értesítés mellőzésére vonatkozó lehetőség (abban az esetben ugye, ha az értesítés “rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel” járna), a kifüggesztésre vonatkozó szabályokat is szükséges lenne törvényben – adott esetben a Ptk.-ban – szabályozni.

A jogszabály-módosítás amiatt is szükségesnek tűnik, mert, ahogy arra a Kúria a mostani és a tavaly áprilisi határozatában is rámutatott, az Alaptörvény 28. Cikke szerint “az Alaptörvény és a jogszabályok értelmezésekor azt kell feltételezni, hogy a józan észnek és a közjónak megfelelő, erkölcsös és gazdaságos célt szolgálnak.” Az viszont, hogy mi minősül ilyen célnak, álláspontunk szerint nem pusztán jogi, hanem értékválasztást igénylő kérdés is.

A Kúria álláspontja szerint az felel meg a közjónak megfelelő célnak, ha az elővásárlási jog védelme elsőbbséget élvez a fentebb részletezett gyakorlati szempontokkal szemben.

Azonban a jelenlegi helyzetben, abban az esetben, ha az elővásárlásra jogosultak több százan vannak, bizonyosan lesz olyan vevő, aki akkor sem fogja megvenni az eladni kívánt ingatlant, ha az egyébként minden szempontból megfelelne az igényeinek és a lehetőségeinek (hiszen az utólagos megtámadás kockázata elsősorban a vevőket érinti). Továbbá, ha a vevő mindennek ellenére megvesz egy ilyen ingatlant, a tulajdonjoga úgy fog bejegyzésre kerülni az ingatlan-nyilvántartásba, hogy még évekig kitesszük őt annak a kockázatnak, hogy valaki megtámadja az adásvételt. Ezért óhatatlanul is felmerül a kérdés, hogy a jelenlegi szabályozás és joggyakorlat valóban megfelelően szolgálja-e „a józan észnek és a közjónak megfelelő, erkölcsös és gazdaságos célt”.

dr. Faragó János

Amennyiben a fentiekkel kapcsolatban bármilyen kérdése merülne fel, kérjük, forduljon szokásos kapcsolattartó partneréhez, illetve dr. Faragó János (e-mail: janos.farago@pwc.com) és dr. Horváth Dóra (email: dora.horvath@pwc.com) ügyvédekhez.